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银行不良贷款抵押物处置现状及策略分析

来源：金融经济

一、抵质押物处置基础知识

（一）定义

处置抵质押物是指债务履行期届满，债权人未受清偿或者发生约定的实现抵质押权的情形时，债权人通过与债务人协商或向法院申请通过司法途径对抵质押物予以变现，变现所得优先用于偿还所担保债务的清收处置方式。

（二）适用条件

1、办理了抵质押登记手续，抵质押权人对抵质押人的抵押权必须有效；

2、主债权未受清偿且已届清偿期，或抵质押人同意处置抵质押物用于清偿所担保的债务。

（三）工作流程

1、通过押品管理团队对押品的现场核查情况确认抵质押物的现状和登记的有效性，若现场核查的时间间隔较长，应在处置前到相关部门重新核实。

2、通知债务人和抵质押人对设定的抵质押物进行处置以及处置的方式，如果采取变卖或折价方法处置抵质押物，变卖价格或折价金额由双方协商确定，协商不成，应采取拍卖的方式进行。

3、采取拍卖的方式处置时，抵质押权人和抵押人共同委托具有相应资质的评估机构对拟处置的抵质押物进行评估确定处置价格。

4、抵质押权人和抵押人共同选定拍卖行依据评估价格进行公开拍卖。

（四）利弊分析

1、有利方面

① 有利于债务尽快得到偿还，特别是在贷款形成不良之后，有利于尽快收回不良资产，改善资产质量。

② 债务人在现金流不足的情况下，处置抵质押物有利于缓解债务人资金紧张的状况，维持其正常经营。

2、不利方面

① 企业在刚刚出现经营困难的情况下，处置其抵质押物可能会影响其还款的积极性，甚至不配合清收处置工作，从而造成处置的被动，甚至走向法律诉讼。

② 在不通过法律程序处置抵质押物时，抵质押物的真实状况、瑕疵状况较难调查清楚，处置的难度相应增大。

③ 抵押人不同意处置或者提出异议的时候将影响其处置。

④ 一旦抵质押物被其他债权人查封在先，即使我行审定了抵押且有效，但仍无法实现处置，只有等其他债权人处置时主张优先受偿。

（五）风险控制

1、我国担保法对不同抵押物的抵押登记规定了不同的法律意义，即抵押合同生效要件和对抗要件，抵押合同须经登记才生效。质押包括动产质押和权利质押。动产质押以动产的交付为合同生效要件。而权利质押需要进行质押登记。依法办理抵（质）押物登记，是确保银行担保手续合法有效的前提。也是债权人处置和行使抵质押权的前提。

2、尽早通过司法程序处置抵质押物，避免处置过程中发生其它难以预料的情况，尽快回收现金和其它资产。

二、银行不良贷款抵押物处置现状及策略分析

（一）不良贷款抵押物处置困难的现状

当前，我国经济增速下行明显，行业风险、区域风险叠加，信用风险突出，银行业面临的经营形势十分严峻，与之相应的是，不良贷款的快速和大幅上升，银行有被动成为“房东”的趋势，手中掌握的抵押物也越来越多，但抵押物的处置与执行却进展缓慢，有些抵押物明明产权清晰、状况良好也很难处置，迫不得已，只有通过资产转让或核销方式来化解不良贷款，银行的正常经营受到不同程度的影响，营业利润也受到了较大侵蚀。目前，抵押物执行中遇到的障碍主要存在有以下几种情况：

1、抵押人、借款人失联或不配合，人为拉长了抵押物处置时间

当抵押贷款逾期且催收进展缓慢、银行迫不得已进行诉讼并通过法院处置抵押物时，抵押人往往以种种理由推脱、搪塞，拒不配合，或者试图通过各种途径阻碍司法执行，拖延抵押物的处置，如：拒绝签收法院相关文书，导致银行在处置环节需要进行公告，或者，不断向法院提出异议或上诉来拖延处置时间，进而影响抵押物的处置效率。据了解，此类情况比较普遍，占执行困难案件的比例近40%.

2、抵押物非贷款银行首封，需要首封法院推动才能进行司法拍卖，使得银行在后期的司法拍卖中较为被动

由于多种原因，一些借款企业或担保企业在银行的抵押物往往被多家执法机构查封，如果抵押物被他人首封，抵押银行即使抵押手续完备也不能独立推动司法拍卖，商业银行对此反响不断。在社会各界的强烈呼吁下，江苏省高院执行局对首封法院怠于启动拍卖的情况作了推动，发布了《关于执行疑难若干问题的解答》，其中，对同一财产被多个法院查封，而首封法院怠于处置查封财产的情形进行了规范，但具体措施在基层法院还未落地或者执行不到位，大量抵押物均由于贷款银行非首封而导致银行贷款无法受偿。

此外，个别债务人为了在后期处置中掌握一定的谈判权，在风险暴露前就采取措施对抵押给银行的抵押物进行恶意查封。如某客户自身经营不佳，自知银行贷款难以到期归还，抵押人就通过民间借贷债权人对银行抵押物先行查封，导致银行处置推动困难，并以此要挟，在后期与银行的谈判中要求对利息甚至部分本金进行减免。

3、抵押物土地、房产被分开抵押，需与其他抵押权人合并处置

由于部分地区抵押不够规范，一些借款人在取得土地证后将土地抵押给甲银行，用甲银行的贷款进行项目建设，待项目建成后，又将办妥产权证的房产抵押给乙银行，再次在乙银行办理贷款，一旦借款人发生风险，无论是甲银行或是乙银行都将无法单独处置抵押物。我们就曾碰到过此类情况，某贷款人抵押给银行的土地为整个厂区土地中的一部分，其与厂区其他土地(其他债权人的抵押物)相连，较难分割处理；也曾碰到过某客户的抵押物由于之前企业生产需要，地下铺设了大量管道，而管道又抵押给了其他债权人，导致了单靠银行一家无法推动处置的情况。

4、抵押物处置过程中常常会遇到一些地方政府的阻力

现阶段，企业大多与地方政府关系千丝万缕，出于种种目的，一些地方政府会对银行处置抵押物设置障碍。如某企业抵押贷款产生不良，迟迟不还，进入法院执行阶段后，借款人住所地的区政府却正式发函至法院，声称该企业债务众多，为了维护当地社会的稳定，要求对该企业诉讼案件进行集中、整体处理(实质是抵制该银行对抵押物的处置)，并要求法院停止执行，最终还得到了当地法院的认可。

5、抵押物拍卖变现时，法院对银行受偿范围进行了限定

主要表现为以下两方面，一是受偿范围仅限于房产登记部门登记的债权金额，不包括利息或实现债权的费用。例如，江苏省高院公布的《关于当前商事审判若干问题的解答》和《江苏省高级人民法院执行局关于印发〈关于执行疑难若干问题的解答〉的通知》，将担保范围限定在抵押权登记簿登记的范围内，银行贷款的利息和费用得不到法院支持的情况可能会越来越多。如某客户，抵押登记时债权金额仅登记了本金500万元，判决中法院认定银行仅能就该500万本金优先受偿，而利息和相关费用只能作为普通债权处理；二是表现为即使房地产价格有所上涨，也仅能就当时登记的债权受偿，且受偿金额不能超过授信时的评估价格。

6、抵押物上附有租赁，从而给正常拍卖造成障碍

银行贷款的抵押物上通常会附有租赁合同，由于法律上有“买卖不破租赁”的规定，即：如租赁合同发生在借款人在银行借款前，或租赁合同是经银行同意的，即使抵押物进行拍卖，此前的租赁合同仍然有效。当然，该项规定在保护承租人权益的同时，也为抵押人编造虚假租赁进而阻止银行处置抵押物提供了便利。去年，某银行在处置一客户的抵押物某菜场时，承租人举证该菜场上附有十年期限的租赁合同，面对这一抵押物瑕疵，该银行经过较长时间的不懈努力，做了许多方面的沟通协调工作，耗用了大量的人力、财力和物力，通过多种渠道积极对抵押物进行营销，最终才得以在三拍中以合理的价格拍卖出该抵押物。

7、抵押物为唯一居所或抵押物中有人居住，法院一般不支持推动执行

对于住宅进行抵押的贷款，可能会遇到抵押人用唯一居所抗辩执行的问题。某客户的抵押物为一套别墅，但在执行时，由于被执行人提出，该抵押物为其唯一居所，即使该房产为别墅，借款人有较强的经济实力，法院也不支持推动执行。此外，法院在执行中，对有人居住的抵押房屋，不管是其他民间借贷债务人或是租赁户，甚至，抵押房屋中存有物品，法院也大多不愿推动执行拍卖。

8、多个抵押物登记在一个他项权证项下，房产登记部门不予分套解押

此类情况主要集中在银行的零售贷款上，如借款人李某，担保方式为三处住房抵押，进入执行阶段后，由于三个抵押物位于同一个他项权证上，具体操作中，房产局不支持单套解押，这就要求必须保证三套同时拍卖成功才能解压。执行法官认为该三套抵押物同时拍卖成功存在一定难度，如只成功拍卖出一套或两套，又担心会损害竞买人的利益，故迟迟不愿组织拍卖。

9、商业用房转让税费高企导致执行难

我国对商业用房和民用住宅转让的税费是不一样的，且前者远高于后者，这给商业用房的拍卖带来了一定的难度。如，借款人王某在某银行以购买商业用房及装修使用为名申请贷款，并将该商业用房抵押给银行，后借款人资金链断裂，造成近1.5亿元的不良贷款。银行在拍卖处置抵押物的过程中发现，该抵押物前手交易价格为8000万元，法院拍卖评估价2.5亿元，账面增值较快，而目前，二手商业用房主要税种有：契税3%，营业税(差额的5.6%)，个人所得税(差额的20%)，印花税0.05%，土地增值税(差额的30%)，如果以8折价格拍卖成功，将产生约4000多万元的税费，正是由于这笔难以承受的高额税费，导致最终流拍，该抵押物至今迟迟无法处置。

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