烂尾楼盘活的四个成功套路

作者 / 艾振强

来源 / 明源地产研究院

 

西方有句谚语：一个人的砒霜，是另一个人的蜜糖。烂尾楼无疑就是这样的东西，无论是对砸在手里的开发商还是对项目所在地的城市来说，都是一块伤疤（砒霜），可谓是有苦难言！

 

可是，由于不少烂尾是在寸土寸金的一线，热门二线，或者环一二线的三线城市，而这些地方的地要么已经很难拿，要么即便拿到价格也很高。因此，对于有能耐的开发商来说，盘下烂尾项目并使之复活，就成了一笔不错的生意（蜜糖）。

 

前不久，孙宏斌就以102.54亿的价格，收购了昆明星耀的一个烂尾项目——天津星耀80%的股权及债权；万科以41.33亿元对价，买下了已经停工3年的重庆天地79.2%的股权。惊得业内目瞪口呆。

 

敢拿烂尾项目的开发商，肯定是有几把刷子的。比如，深圳佳兆业甚至就是靠盘活烂尾楼起家的。既做了白衣骑士，又顺带把钱给赚了，这事想想都令人激动。当然，真要玩起来，一些路数不可不知。否则，很容易又砸在自己的手里。

 

 

 

接盘烂尾项目

已成为开发商拿到优质地块的手段之一

 

 

 

顾名思义，烂尾楼就是已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续建设投资或陷入债务纠纷，停工一年以上的项目。

 

此外，因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目，通常也被称作是烂尾楼。

 

一、表面上，烂尾的原因是因为缺钱，其实多数十分复杂

 

成功的项目都是相似的，烂尾的却各有各的不同。在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工等，都是原因之一，或者全部都是的（如下表所示）。

 

 

通常来说，表面上看，烂尾多半是因为资金链断裂。一个不大（通常名不见经传）的公司、一个野心膨胀的老板、高杠杆，或许还有似是而非的政商关系，是烂尾项目中惯有的剧情。

 

工程没完成，开发商却没钱了，银行也不愿继续放贷，项目没人接盘，只能留下半吊子工程任凭风吹雨打日晒。

 

可是，缺钱仅仅只是烂尾楼呈现出来的表面原因，项目背后往往牵涉到其他一些剪不断理还乱的原因。

 

因为，不管老板当初是如何轻率的拍脑袋做的决定，毕竟，任何一个项目都是经过一番策划和规划之后才开工的，特别是核心地段的商业项目。可是项目开发过程中，因为一些突如其来的冲击，导致了烂尾。

 

二、烂尾项目价格低，星耀五洲的楼面价不到市价的1/2

 

毋庸置疑，烂尾楼会有一个，甚至好几个死结。可是，死结一旦被解开，项目就活了。而一旦活过来，之前的烂尾项目，就可以乌鸡变凤凰。

 

特别是最近这几年，大家都跑到一二线城市拿地，狼多肉少，导致地价水涨船高，一线城市核心地段的地，还不是你有钱就能拿得到的。

 

可是，接手烂尾楼项目（无论是商办还是住宅，或者商住混合的项目），却可以得到梦寐以求的地。

 

1、不少烂尾项目处于开发成熟的区域，甚至位于黄金地段，地理位置优越，配套设施比较完善，接收烂尾楼项目对于没有土地储备、又想获得黄金地段土地的开发商来说，具有一定吸引力。

 

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