房产在网络司法拍卖前进行尽职调查的必要性研究

作者：国浩律师事务所    施瑞涛

限购背景下的网络司法拍卖房产，面对这块带着隐刺的玫瑰，如何在摘其芳美和规避风险中找到合适的支点，是个值得探讨的问题。网络司法拍卖作为互联网发展的产物，有着传统司法拍卖无法比拟的优势，这一机制的出发点就是以公开竞价的网络拍卖形式来实现拍卖物处置价格最大化。每一个制度的完善都是曲线前进的过程，尚处于成熟阶段的网络司法拍卖亦不例外。律师是司法制度的啄木鸟，在司法拍卖法律业务中应该有所作为，律师法律服务越早介入，越能够培养市场的熟悉度。

 一、前 言 

2016年8月3日，最高人民法院发布《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网络司法拍卖的模式探索尘埃落定。该规定明确了法院自主网络拍卖，为法院处置财产优先采用的方式。网络司法拍卖是指法院在纯粹的网络（比如淘宝网）技术平台上，以电子竞价的形式依法自行处置涉讼财产（包括破产财产）的方式。我国司法拍卖制度于1998年确立，明确委托拍卖为优先采用原则，直到14年之后的2002年，浙江地区法院率先试点网络司法拍卖新模式，得到了各方面的认可。这场改革，实际上是一场“互联网+司法”的重要蝶变。[注1]

在互联网高速发展的今天，传统司法拍卖的弊端渐渐显现，如何更好的利用网络平台进行司法拍卖成了各方的共识。现阶段，对网络司法拍卖的定义是，单由法院和纯粹的技术平台合作处置诉讼资产的模式或者传统拍卖企业将标的放在第三方拍卖公共平台以网络竞价的方式进行拍卖。小到手机、相机，大到汽车、房产，都能够通过网络司法拍卖的形式进行交易。2016年是中国房地产行业暴动的一年，随着房价的不断上涨，各地政府频繁出台限购措施，为过热的房地产市场喷洒冷凝剂，一、二线城市在限购的背景下，遏制了大部分人的购房需求。有调控的地方也就会有秘密通道，截至目前，除了北京之外，国内其他城市的司法拍卖房产并不在限购范围内，这就给一些在政策框架内不具备购房资格的外地购房者或者刚需客户提供了机会，总想在市场经济的大浪中捡漏捞金，但是如果不仔细斟酌，其背后隐秘的风险将层层浮现。

限购背景下的网络司法拍卖房产，面对这块带着隐刺的玫瑰，如何在摘其芳美和规避风险中找到合适的支点，是个值得研究的课题，本文通过对房产网络司法拍卖的优势对比、房产网络司法拍卖进行尽职调查的必要性以及可行性分析，从而提出进行尽职调查的有关建议，希望能够为今后的房产网络司法拍卖的完善化提供合理性参考。 

二、网络司法拍卖房产的优势

(一) 网络司法拍卖可以提高标的物竞拍价，最大程度保护申请执行人的利益

网络司法拍卖可以让公众能够远程参与竞拍，足不出户就可以通过指尖点击参加进来，一场拍卖可以有几百上千人竞价，激烈的竞争往往会带来加价情绪，促进竞拍标的物的价值最大化，有利的维护了申请执行人的合法权益。根据浙江省高级人民法院最新统计数据，网络司法拍卖成交标的物的平均溢价率为43.28%，价格比过去传统委托拍卖提高21%，既提高了拍卖效率又增加了标的物价格，显示了网络司法拍卖的巨大潜力。[注2] 

(二) 网络司法拍卖可以降低流拍率，提高拍卖效率

过去传统的拍卖方式拍卖费用高，过程繁杂，越来越不能适应新形势下的拍卖要求。司法拍卖是维护当事人利益的有力工具，利用得好会增加法院的公信力，利用得不好则有损法院的形象，传统的司法拍卖如果竞买人达不到法定要求或者存在其他不确定因素造成流拍，重新启动拍卖程序相当复杂，不利于高效、快捷的处置标的物。网络司法拍卖则可以有效规避这一瑕疵，有效推动司法程序的进程。

(三) 网络司法拍卖公开公正，杜绝暗箱操作，防止司法腐败

网络司法拍卖是完全暴露于阳光下运行的，通过互联网这一公正公开的形式，极大降低了司法腐败的发生几率。每次网络司法拍卖过程在法院上传相关信息后，有效的排除了交易双方之间信息不对称的情况。[注3]公正透明的竞拍环境既能够吸引更多的竞买人，引导网络司法拍卖的良性发展，又能够规范拍卖市场，防止司法腐败的发生。 

(四) 网络司法拍卖佣金免费化，降低了交易成本，提高了交易效率

传统拍卖方式不受欢迎的重要原因就是高佣金，司法拍卖相当比例的标的物价格本来就不高，被拍卖公司提取佣金后进一步降低受偿率。竞买人的竞拍热情也打扣，这就造成了恶性循环，司法拍卖活动总是在低效运行。网络司法拍卖的出现弥补了这一缺陷，交易效率显著提高。

(五) 网络司法拍卖不限购，激活了潜在的购买者

截至目前，国内城市除了北京市规定网络司法拍卖房产纳入到限购范围外，其他城市司法拍卖的房产暂不属“限购限售”政策的调整范围。这让相当比例不符合购房条件的购买者能够进入到司法拍卖中来，激活了客户群。

(六) 房产已处于腾空状态，不存在无法取得的风险

网络司法拍卖所拍卖的房产，都是法院执行所得，在拍卖之前，对其进行了确权、腾退等必要处理步骤，保障了房产的安全交易。

三、网络司法拍卖房产进行尽职调查的必要性

诚然，网络司法拍卖房产的优点明显，是让多方得利的好事情，既减轻了交易双方的经济负担，又提高了法院处置房产的效率。但是，网络司法拍卖房产依然出现了不可避免的问题，诸如竞买人不理性导致出价过高，之后又弃拍；竞拍到的房产存在瑕疵；竞拍到的房产被另一个法院查封。这给本来阳光化的房产网络司法拍卖蒙上了阴影，面对如此高企的房价，竞买人不敢贸然参与。而且上述情况造成维权困难，法院及网络平台相互推诿，给竞买人造成了心理压力。如果在司法实践中出现了无法归责于竞买人的情况，竞买人的损失该向谁主张，起诉法院还是淘宝网？国家尚未就上述情况进行规定，涉及到责任的问题总是相互推诿，最后受损的终究是竞买人。

所以，在房产网络司法拍卖之前，律师介入到拍卖环节中进行尽职调查，既有利于竞买人权利的保障，又有利于法院公信力的维护。

四、网络司法拍卖房产尽职调查的可行性分析

房产作为高标的商品，在网络司法拍卖中应该遵循谨慎、安全的交易模式，在竞买人竞拍之前，给予他们最大善意的提醒，在法律层面及数据层面给他们全方位的参考，竞买人在竞拍时才会结合自己的实际情况，理性地竞拍房屋。法院不能简单地在网络拍卖公告中指出“拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保”[注4]来规避自己的责任，上述文字的意思是法院只负责在房产拍卖成功后出具相应的法律文书以协助竞买人办理过户，而任何有关房产的权利瑕疵均由竞买人自行了解、风险自担。网络司法拍卖看似方便，其实背后依然潜藏这密集的风险点，竞买人绝大部分并非专业人士，律师作为日常司法活动的参与者应该积极的加入进来，律师介入到网络司法拍卖的优势在于公正、公立、具有专业背景，律师越早介入到网络司法拍卖尽职调查这块广阔的处女地，就能越早收获果实。律师进行尽职调查的费用，应该计算进房屋竞拍底价内，最终由买受人支付。律师在进行房屋司法拍卖尽职调查时，应该从以下几个方面着手：

(一) 基本信息

1. 房屋的小区名、具体坐落、小区的的内部环境。停车位配比、物业管理单位以及小区内绿化情况，周边环境是否有污染源及噪音源，周边交通是否发达，是否规划有地铁，配套设施（教育、购物、餐饮、健身、医疗等）的完备程度。

2. 房屋的楼层、结构，通过实地查看及对比房产证等信息，了解房屋的楼层位置。房屋结构是钢筋混泥土还是钢结构，亦或是木结构。具体朝向影响房屋的采光，不同户型影响房子的利用率，再者应了解房龄，房龄应从房屋竣工验收合格交付之后起计算，装修情况是毛坯、简装还是精装修。

3. 房屋的套内面积和建筑面积。让竞买人了解公摊面积的比例来考虑得房率的高低，也让竞拍者核对尽职调查信息是否与法院公告公布的信息一致。

4. 房屋的质量安全问题。尽职调查律师应实地查看是否存在漏水、墙体开裂等质量问题，有必要时聘请专业技术人员检测房屋是否存在诸如白蚁侵蚀、承重墙安全等深层隐患问题。

(二) 权属信息

1. 房屋的租赁情况。律师尽职调查中应包括但不限于：房屋是否仍然存在有效的租赁关系，租赁期限尚有多久，房屋租赁在先还是抵押在先，优先购买权人是否书面承诺放弃优先购买权等。如果租赁关系未终结导致房屋无法拍卖的情况，法院还应该适时调查是否存在虚假租赁的情况。

2. 房屋的产权情况。该房屋是属于共同共有还是单独所有，房屋拍卖的产权份额是全部产权还是部分产权，产权人中是否有未成年人等。

3. 房屋为何被法院拍卖，其中的原因是何种纠纷引起。如果是因为无力还按揭款引起诉讼，则原因清晰、关系单一，不会给今后的交易过户带来实体障碍；如果是民间借贷纠纷，涉及到许多非法律层面的调处问题，需要谨慎处理。

4. 房屋是否存在影响价值的情形，如该房屋曾经发生过火灾、房屋是否是凶宅、房屋是否靠近墓地等。律师在尽职调查报告中尽可能将情况呈现，让每一个潜在的竞买人根据自身对特定情形忌讳程度的高低，来理性判断心目中房屋预期价值。

(三) 费用信息

1. 房屋的税费拖欠情况。房屋被法院拍卖，一般情况下是被执行人无力承担各种费用，所以，在房产交易之前，律师应该去物业公司、电力局查询该房屋拖欠的物业费、水电费、燃气费等费用情况，特别是商业性住宅，有些费用是笔不小的开支。

2. 通过杭州透明售房网、豪世华邦、链家、我爱我家等主流房产中介平台，查询该地段房屋的成交数据，成交单价和成交总价是否在合理区间内，然后再对比上述主流中介平台价格进行分析，整理统计出一个相对真实的交易价格情况。

3. 网络司法拍卖中房屋税费一般由竞买人负担。尽职调查报告中应该明确提示，让竞买人进行考量。律师需要在尽职调查中查明房屋房产证办理年限，查证房屋是否是唯一住房，是未满两年还满两年，是未满五年还是满五年，这些都影响房屋的税费金额。如果条件允许的话，律师可以计算出相关的税费情况，让竞买人对支出的费用一目了然。

4. 司法拍卖房屋的按揭款问题。以前司法拍卖房屋无法办理按揭贷款，现在这种情况得到极大改善，越来越多的法院支持司法拍卖房屋进行按揭贷款。但是值得注意的是，司法拍卖房屋的按揭款办理没有正常的房产买卖那么方便，所以需要律师提前对贷款信息进行查明，比如可否贷款、贷款利率、贷款比例、贷款年限等。

(四) 风险信息

1. 房屋是否拥有完整产权。房屋的价值属性决定了它的价格，但是有些房子并没有完整产权，这给竞买人今后的落户及交易、流通带来巨大障碍，所以，律师在尽职调查报告中，需要事先对房屋的基础信息进行查询认证。

2. 房屋所在地区是否存在限购政策。截至目前，北京已将司法拍卖房产纳入限购范围，通过司法拍卖来规避限购政策在个别城市已经行不通。尽职调查报告还需进一步核查在法律框架下对竞买人的竞买资格是否存在要求，如果竞买人不具备竞买资格，可能直接导致竞买人在竞买成功之后不能顺利过户。竞拍房产较高比例为外地人员，即这些人员在正常政策范围内并不具备购房资格，所以律师在尽职调查报告中应对房屋所在城市的购房政策进行解读，以防止不必要纠纷的发生。

3. 房屋是否可以落户。一些限购城市已经暂停了买房落户政策，这给许多急着想买房落户的竞买人带来了不利影响，所以律师应查明在特定条件下是否可以夫妻投靠落户、人才引进落户等政策进行落户。

4. 房屋所处的学区是否会发生变化。学区房是房屋交易中热炒的一个概念，同地段不同学区的房价差异明显，所以律师应该在尽职调查中对上述情况予以重点提示。一些地区每年的学区房会发生调整，北京、杭州等个别城市已经开始局部试行大学区制，这就需要在尽职调查报告中进行提示，防止未来的政策变化风险带来的价值贬损。

 五、结 语 

网络司法拍卖作为互联网发展的产物，与传统司法拍卖的比较中优势渐渐显现，其简便、快捷、受众面广的特点越来越受到法院及竞买人的欢迎，拍卖物的成功出让，甚至高价出让，极大地保障了申请执行人的利益，减少了“赢了官司赔了钱”的情况发生。

每一个制度的完善都是曲线前进的过程，尚处于成熟阶段的网络司法拍卖亦不例外。律师是司法制度的啄木鸟，在网络司法拍卖法律业务中应该有所作为，并且这是一个潜力巨大、亟待完善的阶段，律师法律法务越早介入，越能够培养市场的熟悉度，在这片蓝海中乘风破浪，拥有自己的广阔天地。