不良资产收购中住宅类房产抵押物的回收评估方法及应用

本文所探讨的住宅类抵押房产回收价值，是基于借款人未能清偿债务，作为债权人的银行通过处置抵押资产，使其在未来较短时间内快速变现且债权人能够收回的价值，不同于正常市场情境下住宅类房产的估值。

在分析抵押住宅的回收问题时，我们首先判断抵押有效性，然后依据不同的回收方案对抵押住宅进行估值和回收时间分析，并结合不同回收方案下影响住宅资产变现的主要因素，判断其可能的回收金额和回收时间。

在借款人已经违约的情境下，对于债权人来说，抵押的住宅主要通过以下几种途径实现价值回收：

（1）与抵押人协议以抵押住宅折价或者拍卖、变卖抵押物清偿借款人的银行贷款。

（2）协议不成的，通常情况下，作为债权人的银行通过法律诉讼的方式申请强制执行抵押资产。

（3）少数情况下，抵押权人会同意债权人（银行）通过非诉的方式处置抵押资产，或者在住宅类房产所有权人为企业（借款人）的情况下，借款人可能通过引入第三方进行资产收购的方式，借款人住宅类房产可能与其他资产一并作价转让给收购方，此时住宅类房产价值取决于收购协议安排。

实务中，多数抵押住宅通过司法诉讼的途径实现价值回收，故本文着重分析在司法诉讼情境下，抵押住宅价值回收思路及考虑因素。

我们认为有效的住宅抵押应至少符合以下几方面特征：

一是抵押人应具备相应的民事权利能力和民事行为能力。

二是抵押房产符合法律规定，且权属清晰。

以下房产不得抵押：1、权属有争议的房地产；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4、已依法公告列入拆迁范围的房地产；5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6、依法不得抵押的其他房地产。

权属清晰是指抵押人对抵押房产具有合法、完整、无纠纷的所有权和充分的处置权，比如违建房屋抵押无效，部分产权的房产如经济适用住房、职工以标准价购买的公有住宅等在处置时会受到一定限制，可能存在共有产权的一方处置房产而其他共有人不同意等情况。

对于建成的住宅房产抵押，遵循“房随地走、地随房走、房地一体”的原则，即房子和其所占用的土地只抵押其一，另外资产视同一并抵押，但如果存在抵押的土地权证面积大于建筑物占用土地面积，应同时办理土地抵押登记和房产抵押登记。对于抵押的在建住宅，应为合法建设且办理抵押登记手续，对于建设用地使用权抵押的，地上新增建筑物不属于抵押财产，处置时需土地和建筑物一并处置，但土地的抵押权人对新增建筑物的变现价值无优先受偿权，如为划拨用地抵押需经县级以上政府土管部门批准。

三是抵押合同以书面形式订立，且合法有效，抵押权依法设立，且处于法律诉讼时效内。伪造的抵押合同或虚假的抵押登记，不具有法律效力；住宅等不动产抵押只有办理了抵押登记手续，抵押权才设立；法院对于超过主债权诉讼时效的抵押权不予保护，如果作为抵押权人的银行超过主债权诉讼时效行使抵押权，此时抵押权已丧失司法保护，导致抵押权难以实现；如果存在抵押合同内容与抵押登记内容不一致的情况，以抵押登记内容为准。

如前所述，抵押住宅的回收价值不同于正常市场条件下的市场价值，回收价值是在企业或个人无法清偿债务时，被申请破产清算或资产强制执行变现的情境下，以抵押资产在未来较短期限内实现的价值清偿债务，多数地区法院强制执行的房产需买受人在很短的时间内全款支付，使其受众有限，处置时需考虑价值折损；而市场价值是在买卖双方自愿公平达成交易的价值。抵押住宅回收价值评估实际上是对其在强制变现情景下处置价值的评价，但有时回收价值分析又依托于正常市场情境下价值形成的判断。

正常市场情境下，对于不同类型房地产估值而言，常用的评估方法主要有市场法、成本法、收益法等。其中住宅受益于交易市场较为活跃、可比交易案例较多，通常适用于市场法。市场法是选取近期在正常市场条件下，交易双方自愿、公平达成交易的相似案例的单价（如周边相似情况的二手房成交价）作为受评抵押房产的基准单价，在此基础上考虑必要的价格修正，得出受评房产最可能的价值。特殊情况下，如景区内用于出租的别墅，周边没有可供参考的市场可比案例，可以考虑采用租金法估值。

遵循上述思路，对于抵押住宅回收价值的判断，较为理想的情况是可以获取近期相似案例的司法拍卖成交价格，作为受评抵押房产的基准单价，在此基础上考虑必要的价格修正和变现过程中影响因素的调整，得出受评房产最可能的回收价值。次优方案为获取近期正常市场情景下相似案例的成交价格或者司法拍卖流拍价格，一般来说，由于所处的市场环境、成交方式等的不同，正常市场价格会高于相似房产司法拍卖成交价格，而相似房产的司法拍卖流拍价可能存在价格虚高的问题而高于司法拍卖成交价格，因此无论是近期正常市场情景下的成交价格还是司法拍卖流拍价格，均需要考虑其与司法拍卖成交价格之间的差异。

选取相似案例即确定基准单价时，主要考虑：1）位置相近；2）用途相同；3）结构相同，根据选取的可比案例与受评抵押房产在面积、朝向、户型、楼层、剩余使用年限、装修情况、物业管理、周边配套等方面的差异，对基准单价进行修正，得到受评抵押房产的修正单价，再考虑变现过程中影响因素的调整，进而得出受评抵押房产最可能的回收价值。

对于在建住宅，通常情况下可按照建成后可能的销售单价乘建筑面积得到假设开发完毕销售的价值，考虑基于目前建设进度估算后续可能发生的建设投入、相关税费、预期利润空间等因素影响及变现过程中影响因素的调整，得出在建住宅可能的回收价值。

此外，极少数情况下，抵押住宅可能已经完成拍卖流程但尚未进入分配程序，此时拍卖价值应作为抵押房产的变现价值，考虑扣除必要的税费及其他可能发生的优先扣减的金额后作为抵押住宅的回收价值。

对于通过司法诉讼方式实现抵押住宅回收的情况，回收时间主要取决于法律诉讼进度，即通过评估时点所处的诉讼时点，倒推变现所需时间。通常情况下，法律诉讼程序包括诉前保全、起诉、立案、文书送达、调解、判决、执行等，全部程序耗时约在2～3年左右，具体情况需结合各地区司法环境判断，但对于存在政府干预、区域司法效率低下、债务人故意拖延、跨省首封等情况的，对回收时间会有较大影响。

对于通过企业重组的方式实现抵押住宅回收的情况，回收时间主要取决于重组安排。

实务中，有些因素既影响回收价值，又影响回收时间，主要包括以下几方面：

对于附租赁权的抵押资产而言，如果租赁在抵押前，处置抵押物不影响租赁合同的履行，即在租赁期内法院带租拍卖，在租赁有效期内租赁合同对抵押物受让人继续有效，同时在处置抵押物时，承租人享有优先购买权；如果租赁在抵押后，抵押物处置后，租赁合同对抵押物买受人不具有法律效力，但抵押物处置时，如果租赁状态对抵押权实现产生影响，法院应在去除租赁权后执行拍卖流程，鉴于此，通常为规避抵押物处置过程中可能来自承租人的阻碍，作为债权人的银行会要求承租人和出租人签订承租人在处置抵押物时放弃租赁或放弃优先购买权的承诺书。

租赁的住宅多用于居住，少数为小型企业办公使用，年租金规模有限，清偿企业银行贷款本息的效果甚微，且即使抵押物所有权人拖欠银行贷款，租户为维持和业主的关系，倾向于将租金直接交给抵押物所有权人，银行难以控制租金，故通常情况下，附属的租赁权会对抵押物回收价值产生影响。一方面，租赁在抵押前存在，如果买受人对抵押物后续用途为出租，但现有租赁合同约定的租期、租金等条件可能无法满足买受人对后续租赁的预期，如果买受人对抵押物后续用途为自用，需待租赁合同履行到期才能腾空使用，整体上可能存在附租赁权的房产与买受人需求契合度不高的情况，导致潜在买受人数量减少，影响抵押物回收价值；另一方面，租赁于抵押后设立，即使承租人签订放弃租赁或优先购买权的承诺书，但实际执行中仍可能存在承租人不予配合的情况，抵押物腾空过程可能会遭遇阻力，如果抵押权人急于处置，可能会与承租人私下协商让渡部分利益，影响抵押物回收价值。

尤其以下情况会加大抵押房产处置难度，价值方面可能需要处以较大的折扣才能变现：（1）剩余租赁期长（2）租金远低于市场水平（3）租金已一次性全部支付（4）租赁合同解约成本高。

此外，对于存在债务人为对抗银行行使抵押权而与第三方恶意串通虚构租赁关系的情况，如租金价格明显不合理或伪造租金证据，虽然法院不予支持承租人阻止移交占有抵押资产的请求，但实际执行中受制于调查取证等因素影响，对回收时间会有较大程度的影响，特殊情况下可能影响回收价值。

首封法院享有对查封物的优先处置权，但实际执行中，由于首封债权人对押品没有优先受偿权，且首封法院出于制度配合、地方保护等方面考虑，在押品执行中可能存在首封债权人或首封法院处置意愿不强或拒绝配合处置的情况，使得优先债权人无法实现优先受偿，利益受损。实务中，优先债权人为了尽快实现债权，往往会通过协商让渡部分利益给首封债权人，造成首封对抵押财产回收价值的损害。

根据高法最新司法解释规定，在押品执行过程中，应由首封法院处置查封财产，但在满足优先债权有效且已进入法院执行程序、押品自首封之日起超过60日且首封法院尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序，优先债权法院可要求首封法院移送执行，突破了首封法院优先处置权的限制。

但实际执行中，对于抵押住宅已被其他债权人首封的情况，如果首封债权人与抵押权人同为省内的债权人，通常不会影响押品回收金额，对押品回收时间会有一定影响；如果首封债权人与抵押权人为跨省的债权人，考虑到目前苏、浙、沪、闽、鲁地区已形成区域司法联动，通常情况下这四省一市区域内首封不影响押品回收金额，但四省一市外的其他地区涉及跨省首封的情况，考虑到区域司法环境及法院实现跨区域司法协作的难度，可能仍会存在抵押权人需让渡部分经济利益给首封债权人的情况，从而削减抵押物回收价值，并对回收时间有较大程度的影响。

对于多个债权人对执行标的物（如住宅）均无担保物权的情况，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。特殊情况下，当抵押人为公民或其他组织的，其主要财产被某一债权人首封，除此之外没有其他财产可供执行或者其他财产不足以清偿剩余全部债务的，首封债权人不再享有优先受偿权；当抵押人为企业法人的，其财产不足清偿全部债务的，如果未申请破产清算，各债权人申报后按债权比例清偿，如果申请破产清算，则首封解除，企业进入破产程序，根据破产重整、和解或者破产清算的原则界定回收。实务中，在多数情况下，首先采取执行措施的债权人能够获得一定优先偿付，但整体上没有严格的法律保障。

对于特殊的房产类型，可能存在处置受限、需要补交土地出让金、有价无市等情况，如：

（1）职工购买公有住宅（即房改房），是根据相关房改政策，职工按照成本价或者标准价购买，其中职工对按标准价购买的住宅拥有部分产权，购买5年后可出售，原售房的产权单位有优先购买权，售房收入在扣除有关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例分配。

（2）经济适用住房（含集资房），是政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，购房人拥有有限产权，购买5年以后可出售，出售时需按同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，取得完全产权，政府可优先回购。

（3）“小产权房”是建在集体土地上的房屋，主要用于安置本村镇成员，房产证由乡镇政府颁发，不能正常上市交易，无法为非本村镇成员办理产权登记，潜在的买受人范围受限，处置难度较大。

（4）唯一住房：法律规定唯一住房满足一定条件可以执行，但在实务中，法院对唯一住房的执行非常谨慎，尤其是有老弱病残居住的唯一住房，抵押权实现存在较大难度，更多是债权人和唯一住房所有权人私下达成和解，通过减免债务的方式协商解除抵押权。

（5）别墅：通常情况下，别墅价值相对较大，可能存在有价无市的情况，需考虑回收价值高估风险。

对于存在纠纷的抵押住宅，比如邻里纠纷，或者由于其他债权债务关系而存在债主上门讨债的风险等，此时即使抵押住宅已腾空，可能处置起来也会存在很大难度；或者由于开发商与拆迁户之间存在纠纷，拆迁户自行入住抵押住宅等，会导致法院难以强制执行抵押房产。

对于抵质押住宅所有人涉及刑事诉讼案件情况，首先，需区分所涉及刑事诉讼案件性质，如果仅和抵质押住宅所有权人个人相关（如暴力行凶等），可以不考虑对抵质押物回收价值的影响，但如果刑事案件涉及到公安机关对抵押住宅的查封，需待解封后法院方可继续执行民事诉讼，应考虑此时对抵押住宅回收时间的影响；如果所涉及的刑事案件和抵质押住宅所有权人的企业相关（如合同诈骗、非法开采等），需考虑从抵质押住宅回收价值中扣除可能涉及的刑事赔偿金额，且回收时间方面也要考虑刑事案件的影响。

对于“房地分离”的情况，即房产和土地分别抵押给不同的债权人，实务中由于房产和土地要一并处置才能实现价值，很难确定最终的回收价值在建筑物和土地之间的分配比例，通常是抵押权人之间事先协商一个双方都认可的分配比例，再处置抵押房产，然后依据事先商定的分配比例分别受偿。

此外，如果抵押住宅尚未腾空，法院虽然会协助腾退，但如果有老弱病残居住，实际腾退过程中可能会存在很大障碍，需考虑对抵押房产回收价值和回收时间的影响。