如何挖掘房地产板块不良资产价值

作为稳定北京房价水平“基石”的自住房在问世半年后，却遭遇尴尬局面。北京首批自住房出现弃购潮，个别项目弃购率高达20%。稳定房价的作用还未来得及彻底发挥，就不得不面对周边商品房定价低于自住房的情况。　

据统计，今年上半年，全国房地产销售萎缩、地产商拿地速度放缓，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，增速明显回落。　

“目前市场情绪低迷、库存高企且仍处在不断上升的趋势中，再加上开发商面临财务困境，很可能会在"金九银十"到来之前加快周转，因此房价的下行压力可能还将逐渐加大。”瑞银首席经济学家汪涛表示，从市场价格情况分析，受销售回款受阻、企业资金链趋紧以及去库存压力增加的影响，一些房地产开发企业已经准备采取其他的市场策略。

据不完全统计，从2013年下半年至今，四大资产管理公司已向11家上市公司及其旗下的房地产企业提供融资超过120亿元。这一规模，实际上已经相当于甚至超过国有大银行每年在开发贷上的增量。

一位不愿透露姓名的四大资产管理公司高级管理人员告诉本报记者，开发贷是标准产品，资产公司收购的是问题资产，比如不能按时收回的应收账款，包括房地产应收账款。从资产管理公司的数字可以看出，目前房地产的不良资产在急剧增加。　

为房地产接盘　

在处置房地产不良资产的问题上，美国应该更有发言权。早在上个世纪80年代初到90年代中期，美国商业银行的不良资产问题就相当严重。由于受到金融危机和利率波动影响 美国有问题的商业银行达到1400多家从1980年到1994年有1295家储蓄和贷款机构破产或面临破产各种金融机构的不良资产高达7000多亿美元。　

对于美国不良资产公司接盘后如何操作，本报记者采访了舆图投资咨询公司行业研究员严哲铭。他表示：“主要有两种方式，第一是经营性收购美国不良资管一般都配备了专业团队来运作此类投资，例如，收购老旧写字楼后，进行二次装修，请专业物业管理，并对商铺进行租赁营销，这是一种增加附加值的投资方法，能提供更好的服务、产品，吸引更多的客户，从而创造强劲的现金流；第二就是购买并持有，等待升值，多见于私人投资的住宅市场。第一种运作方法专业性要求更高，对实体经济也更有益。”对于如何可以挖掘更多的利润空间，严哲铭表示：“这要从房地产的特征来说明。首先，相对于其他投资产品，不动产的流动性差，导致估值不确定，市场短期定价能力低；其次，对于商业地产来说，"投资－运营－出售"的较长周期性抑制了市场价格的短期波动。如果对于商业地产有较好的运营能力，只要收购时的估值处于合理水平，项目成功的概率还是比较大的；最后，通过一个优秀的商业地产运营团队，使用科学的调研方法、估值模型来进行分析，后期执行好运营和销售策略。归根结底，房地产抄底是一种人才竞争。”

对于中国现在如何把房地产的不良资产挖掘出更大的价值，严哲铭认为，现在国内主要的房地产企业还处在国际化实践的初期，在当前欧洲经济低迷的背景下，应该主动去试水抄底，只要能够把投资风险控制在合理的范围内，即使失败了，也可以积累跨境地产收购的经验，把队伍锻炼起来，以期在下一波的机遇窗口期抓住机会。

房产抵押类不良资产的处置风险与规避手段

随着房产价格的不断攀升，房产所具有的增值保值性越来越被市场认可，银行也将贷款抵押物更多地限定在了房产上。作为专业的处置机构，如何把控处置风险成为首当其冲的问题。

二、房产的资产特殊性

房产作为不良资产中最常见的不动产，具有以下特性：

1、不可移动性

房产具有不可移动性，不能通过交通运输工具将某一地区的商品补充给供应不足的另一地区，这是房产最突出的性质。

2、区域特征性

影响房产价值的一个重要因素是地理位置以及周边基础设施。房屋价值和区域价值相互渗透，不能脱离环境而单独存在。

三、房产抵押类不良资产的处置风险

首先，我们需要了解房产抵押类（以下简称房抵类）不良资产的处置流程。假设我们从相关机构购得某笔房抵类不良资产，成为债权人。最顺利的处置流程可能是：

首先，若案件未诉，起诉债务人，法院受理案件，并通知债务人；

其次，案件审理，通常情况下债权人是胜诉一方；

接下来，申请执行，推动法律程序，进入评估拍卖阶段。在此阶段，最有利的情况是房屋空置且债务人配合，这样债权双方可以商议出一个合理的出售价格，顺利拍卖；

最后，按照拍卖款分配的相关规定，拍卖所得款项优先覆盖债务人的债务和其他费用，若有剩余，退还债务人。

上述流程是我们假设中最顺利的情形，但即便如此，期间仍存在判决时间不确定、执行时间不可控等问题。此外，房抵类不良资产的处置还存在其他风险。

（一）法律风险

1、法律对个人财产的执行有限制性规定。

《民事诉讼法》第二百四十四条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。据此可见，法律站在社会稳定和维护人权的角度，在执行财产时对被执行人做了相应保护。因此，在房抵案中，“唯一住房”的处置难倒不少业内工作者。

2、法律对抵押权的实现有限制性规定。

如《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。虽然在最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》公布施行后，这个问题在一定程度上得到了解决，即“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，但是实践中仍存在难以解决的问题：一是该批复只解决了购房者为消费者的情形，对于不是消费者的购房者（如某些单位或组织）来说，其权益与建筑商的优先受偿权发生冲突时是否适用这一规定？二是该批复对于已交付全部或大部分购房款的消费者，并没有将其办理产权登记或预售登记作为对抗建筑商的优先受偿权的条件。所以，当借款人提供的是期房抵押时，若建筑工程款项和抵押权相冲突，介于上述规定，债权人很可能面临难以受偿的结果。此外，法院处置划拨性质土地的房产的权利也受到极大约束，所有涉及国有资产性质的房地产处置也必须经过地方政府批准。这些法律上的空子，一旦被债务人钻入，都会给债权人受偿制造诸多障碍，带来诸多难题。

（二）市场及政策性风险

房产会受到经济发展、市场行情以及相关政策的严重影响。若市场趋势良好、购房需求旺盛、政策鼓励支持，则房产处置变现会较为容易，相反则会看跌。今年第一季度各地相继出台的限购政策，对各省市房产的市场行情影响之大，足以论证。

（三）经济风险

不良资产行业最显著的特点就是信息不对称和资源不对称。于房产而言，外部环境、社会、经济条件各不相同，内部建筑物的格局、朝向、装修也千差万别，使用过程中的折旧或翻新改造也会造成变化。这使得房产具有典型的异质性，其价值有很大差异。此外，如对房产抵押过程中的细节了解不详尽，也可能造成不必要的损失。

防范风险的有效举措

针对上述问题，债权人或代理人要加强与当地政府、法院、债务人、以及相关机构的沟通，努力控制风险，寻找有效的解决途径：

（一）多方取证

在诉讼阶段，债权人或代理方应多方调查取证，对债务人及其财产进行深度尽调，多方位、多角度、多途径搜集债务人及相关干系人的财产信息，了解其名下是否还有其他房产信息。若债务人名下尚有其他房产，就不存在“唯一住房”的问题，不存在解决基本生活需求的问题。此时，债权人应该积极向执行法院举证，顺利通过处置抵押物来受偿。

（二）以租抵债

当债务人出现“唯一住房”的情况时，我们可以借鉴国外法律，与债务人和谈，向法院申请采取以租抵债的方式，裁定将此住房优先租赁给债务人，用租金抵债。虽说此种方式可能有违规之嫌，但是从另一个角度来看，债务人通过租赁的方式，正常居住抵押房产，债务人的正常生活需求是可以解决的，实质上并不违背相关规定。

（三）以大房换小房

如果债务人提供的抵押房产人均居住面积，超过当地廉租房人均居住面积最低标准线，可以采取“大房换小房”形式，寻找一个符合当地最低生活标准的“小房”来换抵押“大房”，确保执行顺利进行。

（四）及时行使合法权利

一旦发生“建筑工程款优先权”与“抵押权”冲突的问题，开发企业与施工单位发生经济纠纷，建议债权人向法院申请以第三人的身份参与诉讼，行使抗辩权，保护自己的受偿权。

（五）灵活处置手段

目前我国房抵类不良的处置方式通常有两种：一是债权人向法院起诉走法律流程，二是债权人和债务人达成和解，协议处置房产。由此可见，我国现存的处置方式较为单调。但房产处置实则需要灵活多样化的手段，例如资产证券化。虽然我国资产证券化缺乏一定的可操作性，还受到市场的较大影响，也缺乏非常专业的资产管理公司，但是推行房贷不良贷款的证券化，不乏也是一条新出路。随着我国金融市场各项证券制度的改善和内部房地产管理市场的驱动，我国房地产不良贷款证券化也逐步进入了实操阶段，这对我国不良贷款的处置工作极为有利。 

（六）加强与其他机构的合作

处置过程中经常会出现当事人失联或不配合的情况，致使法院诉讼文书难以送达、司法流程进展缓慢等问题，因而执行过程中债权人需加强与相关干系人的沟通。对于抵押物非首封难以执行的问题，应主动与法院进行沟通，获取理解和支持，从基层法院的层面来加快非首封抵押物的执行。

“大房换小房”要求债权人有能够寻找有实力的房产中介机构合作的能力。债权人应积极主动加强与资金实力强、业务量大、口碑较好的房地产中介公司建立合作关系，充分掌握房源信息，保证充足的后备房源。

因而，作为专业的处置机构，渠道建设尤为重要。

（七）优化处置过程或委托处理 

为提高抵押房产变现率，委托拍卖机构时，可以选取信誉较好、拍卖效果佳的拍卖行，方便优化处置操作流程(例如抵押物评估、协议抵债的公平合理性、拍卖费用承担、抵押物处理的规章制度、抵押物最低受偿金额等方面)。债权人必须要维护自身合法权益，结合抵押物的具体情况使拍卖、出售或者代售能够最大限度偿还贷款本息。除此之外，债权人可以将自身无法处置或难以处置的房抵类不良委托给其他律师、第三方代理、代售机构来进行处置，也可以采取债权转让的方式来处置，提高不良处置效率，达到高效、快速处置目的。

免责声明：本文属编者整理，其观点及评论均来自于网络公开资料，版权归原作者所有。如有侵权，请在本公众号后台留言，联系删除。