关于以物抵债过户税费

不动产过户会产生较大的税费，筹划得宜，可节约空间很大。

如由法院拍得不动产，以物抵债方式办理过户手续，通常判决书会列明，交易税费，由买受人支付。产生税费：

一、契税3%；

二、增值税5%

1、核定征收的，交易价/1.05*5%

2、查实征收的，(交易价-帐面成本) /1.05*5%

三、附加：上述增值税金*12%；

四、印花税，卖、买双方各万分之五；

五、土地增值税

此税种最为复杂，空间也最大

(一)土地增值税的计算步骤：
　　1、计算增值额
　　增值额=转让房地产收入—扣除项目金额
　　2、计算增值额与扣除项目金额之比
　　增值额÷扣除项目金额×100%
　　3、计算土地增值税的税额
　　增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

(二)税款计算

1、增值额未超过扣除项目金额50%的
　　土地增值税额=增值额×30%
　　2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的
　　土地增值税额=增值额×40%—扣除项目金额×5%
　　3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的
　　土地增值税额=增值额×50%—扣除项目金额×15%
　　4、增值额超过扣除项目金额200%的
　　土地增值税额=增值额×60%—扣除项目金额×35%
　　公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数

在申报此税种时，基本有两种方式

1、提供取得不动产所支付的金额的单证。一是提供当年初购入的各种发票及税票；二是到国土局查册查档，查出单据资料。而计税就按上述计法，如该公司购入不动产升值较大，该税种税款非常巨大。
　　2、申报时不提供原购发票，也不查册，通过旧房及建筑物的评估价格来计缴土增税是较实在的筹划办法。通过运作，此税种申报，我们可运作缴交土增税5%多一些(不少于5%，但又不能刚刚5%)。

上述五个税种是必交税种，申报分别在于第五点最后的1、2点，如釆用2点，能大幅少交税，目标公司取得土地使用权时间较久远，升值一定很大，这种房产产生交易税费达交易价30%上下是非常正常的。如运作，则以上税税可交约15%以内。

不过除以上税种，在交易过程中还有三个税种出现

一、土地使用税及房产税

1、土地使用税，每年一征，以前为每平方3元，去年降为2元；

2、房产税

自用的，房产帐上原值*70%*1.2%，一年征一次

出租的，租金*12%

地税的普遍做法，不交这两税，不过户，补税最少三年，并加收每日万分五滞纳金，如每年这两税合共超十万元，则补五年并加收每日万分五滞纳金。在实践上，如该不动产正在有人出租使用，则通过拍买拿到房产的买受人可要求税局对出租人及使用人追征此两税。